广东松原房地产抵押贷款中介公司

最高法院公报案例

抵押新土地使用权中存在别人房子的，

组成无权处理

（二）有关广东房产抵押权

60.【未办理登记的不动产抵押合同效力】广东房产抵押合同书依规创立，但未办抵押登记，债务人要求抵押人申请办理抵押登记的，法院依法予以适用。（详细信息进一步了解松原房地产抵押贷款中介公司可查看更多）因抵押物损毁及其抵押物出让别人等因素无法办理抵押备案，债务人要求抵押人以抵押物使用价值为准承担责任的，法院依法予以适用，但是其范畴不能超过抵押权合理开设时抵押人所理应承担的风险。

61.【房地产各自抵押】依据《物权法》第182条之规定，并以房屋建筑设置抵押的，抵押权的效力及于占有范围之内土地资源；并以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其里的房屋建筑。在房地产各自抵押，即建设用地使用权抵押给一个债务人，并且里的房屋建筑又抵押给另一个人的前提下，可能会产生2个抵押权的矛盾难题。根据“房地一体”标准，这时应该将房屋建筑和建设用地使用权视作同一资产，进而按照《物权法》第199条规定明确清偿顺序：登记在先的先偿还；与此同时注册的，根据债务占比偿还。同一天注册的，视作与此同时备案。应予以特别注意的是，依据《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该大地里新增加房屋建筑不属抵押资产。

62.【抵押权随主债务转让】抵押权是以归属于合同约定的从权利，依据“从随主”标准，债务转让的，除法律另有规定或是被告方另有约定外，贷款担保该债权抵押权一并出让。买受人向抵押人认为履行抵押权，抵押人以买受人并不是抵押合同书的当事人、未办工商变更等为由明确提出抗辩的，人民法院不予支持。

前车之鉴，后事之师。为防止将来出现类似输了官司，提起如下所示提议：

1、地随房走，房随处走原则，不但适用抵押权，同样适用于建设用地使用权。被告方根据承诺出让或抵押房地产里的任何一项，另一项也视作一并出让和抵押。买受人或是抵押权对未意定抵押的一项创立法定建设用地使用权或是法定抵押权。因而，当事人在接纳土地资源使用权开展抵押时，理应查清地面上存不存在第三人每一个地面上房屋建筑，避免一部分土地资源使用权已创立给他人每一个法定土地资源使用权，进而影响抵押品其价值。

3、抵押人以不属本身每一个抵押物开展贷款担保时，组成无权处理，抵押权不可以合理开设。但是根据《买卖合同司法解释》第三条的相关规定，无权处理合同并不是失效。故本案评定抵押无效合同的裁判员见解在新法律条文环境下需作适当调整。即无权处理的抵押合同有效，但抵押权对抵押物抵押权不可以合理开设。

《合同法》

《房地产管理法》

《物权法》

《土地划拨使用权管理暂行办法》

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