广东“讲讲贷款担保那些事”之“先抵后租”的承租人能不能因其不知道

“讲讲贷款担保那些事”之“先抵后租”的承租人能不能因其不知道或真诚为理由抵抗抵押权？

“猛熊说事儿系列产品”第7期

【今天前言】

抵押权的开设（即申请办理抵押备案）在于租赁合同成立的时间也（别名“先抵后租”），则不论该承租人是不是知晓、是否属于真诚，也不管该租赁合同书是不是合法有效，也不能抵抗以上登记的抵押权，亦不能阻拦或清除法院对该抵押物所采取的强制措施。（详细信息进一步了解房地产抵押做买卖还不了可查看更多）

一、有关“先抵后租”具体的法律法规是啥？

答：《物权法》第190条的规定，抵押权开设后抵押资产出租的，该租赁关联不可抵抗登记的 抵押权。《担保法司法解释》第66条第1款规定，抵押人将刚抵押财产的出租的，抵押权完成后，租赁合同书对买受人不具备约束。《最高人民法院关于审理城区房子租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，住宅在租赁前已经开设抵押权，因抵押权人完成抵押权产生使用权变化，承租人要求房子买受人继续履行原租赁协议的，人民法院不予支持。总得来说，在“先抵后租”的情形下，承租人是很难认为“交易/抵押不碎租赁”的，这样的情况下对抵押权人处理抵押物而言比较有益。

二、在“先抵后租”前提下，法院在对抵押房地产采用申请强制执行时，是否要考虑到承租人不知道或本身真诚？

答：不用。依据《物权法》第190条和第195条的有关规定，“先抵后租”的承租人是不是知晓或是否属于真诚等多种因素，并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的承租人能够明确提出执行异议之诉的法定程序。

三、在处理抵押房地产时，“先抵后租”的承租人是不是具有优先权？

答：具有。《合同法》第230条的规定，出租人出售租赁房子的，需在出售以前的有效时间内通告承租人，承租人具有以相同条件下购买权的权力。《最高人民法院关于审理城区房子租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条也要求，出租人与抵押权人协议书折扣率、卖掉租赁房子清偿债务，理应在一定时间内通告承租人。承租人要求以相同条件下购买权房子的，人民法院应予支持。因而依据上述法律法规，即便是在“先抵后租”的情形下，承租人仍然具有同等条件的优先权。

四、承租人在同等条件下认为优先权时，有哪些限制和牵制?

答：有。依据《最高人民法院关于审理城区房子租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条和24条规定，发生以下情形时，承租人的优先权要被视为放弃或人民法院不予支持：

（1）出租人委托拍卖人拍卖房屋，在5日前通告承租人后，承租人没有参加拍卖；

（2）房屋共有人履行优先权的；

（3）出租人将房屋出卖给直系亲属，包含另一半、爸爸妈妈、儿女、兄妹、爷爷奶奶、外公外婆、孙子女、外孙子女的；

（4）出租人执行通知义务后，承租人在十五日内没有明确表明选购的；

（5）第三人真诚选购租赁房子并已申请办理登记的。

五、不知道或友善的承租人应该如何维护自身权益？

答：向抵押人开展追索。依据《担保法司法解释》第66条第2款规定，抵押人将刚抵押财产的租赁时，假如抵押人未书面告知承租人该资产已抵押的，抵押人对租赁抵押物导致承租人损失承担连带责任；假如抵押人已书面告知承租人该资产已抵押的，抵押权完成导致承租人损失，由承租人自己负责。

六、金融机构做为抵押权人应该如何维护自身权益？

答：金融机构（抵押权人）如果你想要维护自身权益，理应坚决做到以下几个方面：

二是，在“先抵后租”前提下，金融机构理应谨慎允许该抵押房地产开展租赁，并理应事先作出安排。最先，在合同文本中应该承诺将来抵押人在租赁该抵押房地产的时候需要获得商业银行的书面同意，不然抵押人将产生毁约；次之，若金融机构允许租赁，理应规定抵押人告之承租人该房产已经在银行申请抵押备案这一事实；第三，也是很重要的，金融机构理应获得该承租人开具的在履行抵押权时自愿放弃租赁权的书面承诺（目的是为了防止承租人影响抵押权的完成）；第四，要了解租赁期及续约问题，而且如果租赁期太长（超出第一轮授信额度期内）或容许续约得话，则出现在本行第一轮授信额度完毕且消除抵押后，假如还需要神作服务时，将要面临“先租后抵”问题。

七、假如“先抵后租”的承租人不愿意出示自愿放弃租赁权的书面承诺，而金融机构却不得不迫不得已允许该抵押房产租赁的，这时，金融机构做为抵押权人该该怎么办？

答：这类情况下，承租人在同等条件下能够具有优先权，尽管并不能防碍抵押权的从而实现，可是会严重影响处理的高效率。由于依据法律要求，规定银行或抵押人在处理该抵押房地产之前需要在一定时间内通告承租人并等候其作出确立法律行为。为了能清除和限定承租人履行优先权，最好在处理时优先选择将这个抵押房地产出售给该房产的许多共有人或出租人的直系亲属。

附表：

1.《物权法》第190条：“签订抵押合同书前抵押资产已出租的，原租赁关联不会受到该抵押权产生的影响。抵押权开设后抵押资产出租的，该租赁关联不可抵抗登记的抵押权。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款：“承租人要求在租赁期限内阻拦向买受人转交占据强制执行的不动产，在法院强制执行以前已签订合法的书面形式租赁合同书并具有应用该不动产的，人民法院应予支持。”

2. 因为抵押房地产上续存着先设立租赁关联，即便在抵押权完成后，租赁合同书有效期内对买受人继续有效。因而，在本行依规履行抵押权时，该租赁关联的出现可能会影响抵押房地产行业的处理价钱，甚至造成该抵押房地产业不可以顺利开展处理。

3.“有效限期”就是指出租人委托拍卖人拍卖，需要在竞拍5日前通告承租人；其他情形下，出租人在执行通知义务后，需要在15日内等候出租人作出选购的已经确定。

4.详细《最高人民法院关于审理城区房子租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（一）、（二）项。

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